Zástava vedená po nemovitostech
Každá zastavená nemovitost je na úvěru samostatný záznam s datem, kdy do zástavy vstoupila, a případně s datem, kdy ji banka ze zástavy uvolnila.
Financování portfolia málokdy odpovídá jedné hypotéce na jednu nemovitost. Lumezzo vede úvěr a zástavu jako samostatné záznamy, takže čísla obstojí i tehdy, když je jeden úvěr zajištěný třemi byty, když na jedné nemovitosti visí druhý úvěr nebo když nemovitost při prodeji ze zástavy odchází.
Jeden úvěr může být zajištěný tolika nemovitostmi, kolik banka požaduje, a co je svou povahou u každé nemovitosti jiné, se vede u nemovitosti.
Každá zastavená nemovitost je na úvěru samostatný záznam s datem, kdy do zástavy vstoupila, a případně s datem, kdy ji banka ze zástavy uvolnila.
Odhad banky i zástavní právo — číslo řízení, datum podání návrhu a datum zápisu — se vedou u jednotlivé nemovitosti, protože právě tak vznikají.
Každá nemovitost nese podíl na úvěru platný od určitého data. Podle něj se u každé splátky rozdělí úrok i jistina, takže náklady na nemovitost jsou spočítané, ne odhadnuté.
Jedna nemovitost může zajišťovat libovolný počet úvěrů současně, každý s vlastními podmínkami.
Původní hypotéka na koupi, pozdější navýšení i druhý úvěr stojí u nemovitosti vedle sebe, místo aby se slily do jednoho přibližného úvěru.
Každý úvěr si drží vlastní banku, sazbu, fixaci, den splátky i splátkový kalendář včetně úrokových dorovnání a ročního vyrovnání.
U nemovitosti vidíte, co ji všechny zajištěné úvěry stojí dohromady: splátky tento měsíc, úrok za rok a zbývající jistinu.
Úvěr přežije nastavení, se kterým začínal. Každá změna se zapíše jako změna, ne jako nový nesouvisející úvěr.
Když banka uvolní jednu nemovitost ze zástavy — typicky proti mimořádné splátce při jejím prodeji — podíly zbývajících nemovitostí se od tohoto data přepočítají. Starší roky si ponechají rozdělení, se kterým byly podány.
Nová fixace je nové období na tomtéž úvěru, s vlastní sazbou, délkou a dnem splátky. Splátky, mimořádné úhrady i souhrny úroků zůstávají napříč všemi refixacemi na jednom místě.
Úvěr, který splatí jiný, si k němu uloží vazbu. Konsolidace několika úvěrů do jednoho ponechá každý předchozí úvěr i jeho historii splátek dohledatelný z úvěru, který je nahradil.
Rozdělení není jen popisek. Je to číslo, se kterým počítá zbytek aplikace.
Úrok se rozděluje podle nemovitostí a podle let — přesně tak, jak ho potřebuje příloha k příjmům z nájmu i odpočet úroků z hypotéky.
Výnos a rentabilita jednotlivé nemovitosti počítají s tou částí splátky, kterou nemovitost skutečně nese — ne s celým úvěrem a ne s odhadem.
Plánované splátky všech úvěrů vstupují do dvanáctiměsíčního výhledu cashflow, takže mimořádná splátka nebo blížící se refixace jsou vidět dopředu.
Jeden bankovní převod, kterým se platí úvěr zajištěný několika nemovitostmi, se spáruje jednou a rozdělí se na pozadí.
Každá zastavená nemovitost nese podíl na úvěru a podíly platné k danému okamžiku dávají dohromady 100 %. Podle tohoto podílu se rozdělí každá splátka, takže úrok i jistina dopadnou na správnou nemovitost.
U dané nemovitosti zapíšete datum uvolnění ze zástavy. Podíly zbývajících nemovitostí se od tohoto data přepočítají, uzavřené roky si ponechají rozdělení, se kterým byly podány.
Ne. Splacenému úvěru zůstanou jeho splátky a zaznamená se vazba na úvěr, který ho nahradil. Konsolidace, která nahradí několik úvěrů jedním, ponechá dohledatelný každý z nich, takže úroky za jednotlivé roky zůstanou správné.
Ano. Úrok z úvěru v jiné měně se pro daňové přiznání přepočítá na koruny a u každé splátky se uloží použitý kurz, jeho datum i přepočtená částka.
Zadejte své úvěry, přiřaďte k nim zastavené nemovitosti a rozdělení, fixace i souhrny úroků se pak udržují samy.